תמ"א (תכנית מתאר ארצית) 38 נועדה למטרות חיזוק ועיבוי של מבני מגורים ישנים אשר אינם בתקן הבנייה המחייב בפני רעידות אדמה. ברוב המקרים, מדובר במבני מגורים אשר נבנו בישראל לפני שנת 1980, כאשר על פי חוק התמ"א המונהג בישראל מאז שנת 2005, אישור ליישום עבודות תמ"א 38 ניתן למבני מגורים ו/או מבנים המיועדים לשימוש אחר, אשר הוקמו או שניתן לגביהם היתר בנייה לפני ה-1.1.1980.
כמו כן, חוק התמ"א קובע כי האישור לעבודות תמ"א 38 יינתן אך ורק למבנים הגבוהים משתי קומות ששטחם הכולל גדול מ-400 מ"ר. בשלב זה, חשוב לציין שניתן לממש פרויקטים מסוג תמא 38 גם במבנים שניתן עבורם היתר בנייה לאחר שנת 1980 במידה והם לא נבנו בהתאם לתקן המחייב בפני רעידות אדמה (תקן 413), אך במקרים אלו לא ניתנות זכויות בנייה.
תמא 38 הסכמת דיירים
התנאי המקדים לכל פרויקט בתחום ההתחדשות העירונית בכלל ומסוג תמ"א 38 בפרט, הוא התנאי לגבי השגת הרוב הנדרש מקרב בעלי הזכויות (בעלי הדירות) במבנים המיועדים לפרויקט. על מנת להוציא לפועל פרויקטים מסוג תמ"א 38 נדרש רוב של 66% מבעלי הזכויות, כאשר רוב זה מאפשר בין היתר הגשת תביעות אזרחיות כנגד דיירים סרבנים המתנגדים לפרויקט.
בדיקות מקדימות למימוש תמ"א 38
במקביל להשגת הרוב הנדרש מקרב בעלי הזכויות, מימוש פרויקט מסוג תמ"א 38, נדרש לאישור מטעם ועדת התכנון והבניה ברשות המקומית שבשטחה ממוקם מבנה המגורים המיועד. לצורך קבלת אישור זה, נדרשות מספר בדיקות מקדימות במבנה. בדיקות אלו חייבות להיערך על ידי מהנדס קונסטורקציה המאשר כי המבנה נדרש לעבודות חיזוק ועיבוי בפני רעידות אדמה. במקביל, ובהתאם למאפייני המבנה, נקבעות גם זכויות הבנייה המוענקות ליזם לצורך מימון הפרויקט, כאשר חלק מהזכויות כוללת תוספת של עד 3.5 קומות למטרות הקמתן של יחידות דיור חדשות במבנה.
בשלב זה חשוב לציין שמבנים בעלי קומה אחת ו/או מבנים ששטחם הכולל אינו מגיע ל-400 מ"ר, אשר הוצא לגביהם צו הריסה ו/או מבנים אשר אינם מאוכלסים בדיירים, אינם נמנים על רשימת המבנים הזכאים לביצוע עבודות תמ"א 38.
אם הינתן אישור הבנייה ובמקביל להשגת הרוב הנדרש מקרב בעלי הזכויות, ניתן ליישם את הפרויקט באמצעות יזם נדלן בתחום ההתחדשות העירונית המקבל לידיו את זכויות הבנייה ותמורת הקמתן של יחידות דיור חדשות במבנה המיועד הוא פועל לשיפוצו החזותי של המבנה ולביצוע עבודות החיזוק והעיבוי של המבנה בפני רעידות אדמה.
תמ"א 38 ברחבי הארץ
מיום החלת מיזמי תמ"א 38 בשנת 2005 ועד לשנת 2020, נינתו בישראל היתרי בנייה ליותר מ-50 אלף יחידות דיור במסגרת מיזמי תמ"א 38 בכל רחבי הארץ, כאשר הערים המובילות בהיקף הפרויקטים מסוג תמ"א 38 הן ערים בגוש דן, לרבות, תל אביב, רמת גן, בני ברק, פתח תקווה, חולון ובת ים. ערים נוספות בהן ניתן היקף גדול יחסית של היתרי בנייה במסגרת מיזמי תמ"א 38 כוללות את ירושלים, חיפה ואשדוד.
מבין כל ערי ישראל, תל אביב היא העיר עם מספר הפרויקטים הגדול ביותר מסוג תמ"א 38, כאשר היקף מיזמי תמא 38 תל אביב לשנת 2021 עמד על כ-500 פרויקטים.
על אף האטרקטיביות שבמיזמי תמ"א 38, בעיקר בערים הגדולות, תהליכי תמ"א 38 מתעכבים ממגוון רחב של סיבות הקשורות בעיקר לחסמי בירוקרטיה מצד הרשויות המקומיות בערים הגדולות. חסמים אלו נובעים בין היתר מהמדיניות השונה בין הערים בכל הנוגע להחלת מיזמי תמ"א 38 בשטחן ולנוכח חוסר הכדאיות הכלכלית הנלווה למיזמי תמ"א 38 עקב חסמי הבירוקרטיה.
ליווי מקצועי לבעלי הזכויות במיזמי תמ"א 38
במידה וגם אתם מתעניינים ו/או מנסים לעניין אתכם בעבודות תמ"א 38 במבנה המגורים בו אתם מחזיקים בבעלות על דירה, קיימת חשיבות רבה להתאגדות בעלי הזכויות במבנה המיועד כקבוצה וייצוגה אל מול היזם בפרויקט באמצעות חברה מלווה העוסקת ומתמחה בליווי דירים במיזמי התחדשות עירונית ובכללם פרויקטים מסוג תמ"א 38. חברות אלו מלוות את בעלי הזכויות לאורך כל שלבי תכנון וביצוע הפרויקט, לרבות, ליווי משפטי לצורך העמדת הסכם חוזי מול היזם בפרויקט. באמצעות הסכם זה ניתן לעגן את מלוא הזכויות של בעלי הדירות במבנה המגורים המיועד לעבודות תמ"א 38.
